上海宅基地置换试点选点宅基地置换在上海农民居住集中中的运用——以松江区江秋中心村为例【摘要】宅基地置换是目前上海在中心村建设中运用的典型模式，是推进“三个集中”的重要突破口。以松江区佘山江秋中心村建设为例，考察宅基地置换实际实施效果。指出宅基地置换为城镇发展提供了较多的空间，但成本巨大，大面积推广存在困难。【关键词】宅基地置换中心村评价RuralResiden-tialLandReplacementShanghaiSuburbs——takingJiangqiucentralvillageex-ample和归并的思路，并率先在奉贤区试点。2004年上海市房地局会同农委等部门研究制定了《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》和《关于加强土地管理，促进本市郊区宅基地置换试点的操作意见》，明确操作方法，并于200415个试点（图作为上海市宅基地置换的15试点镇之一，佘山镇已编制完成宅基地置换的整体工作方案，并经上海市“三个集中”联席会议办公室及上海市房地局联合审批。根据规划，宅基地被置换的农民将集中居住到江秋中心村，建成后的宅基地置换基地，总建筑面积24万平方米，1,825农户、3,791人至中心村居住。

Abstract:typicmethodscentralvillageconstruction,rurallandre-placementveryimportantth“ethreecentralization”strategy.ThearticletakesJiangqiucentralvillageexample,studyingactualeffectmethod.Finally,thearticleconcludesthatruruallandreplacementcanev-eryproject,becausetoolargealthoughitisveryhelpfultourbanconstruc-tionlandsupplement.实施方案及中心村规划1.1宅基地置换实施方案宅基地置换的具体方式上，上海各区县存在一定的差异，概括起来可以分为三种：一是货币置换，宅基地拥有者将宅基地的使用权有偿出让给农村集体经济组织，原宅基地由农民自行或由所在集体经济组织退耕复垦，或由原集体经济组织用于批租等经营；二是异地住房置换，宅基地拥有者出让原宅基地后，在中心村或集镇所在地置换相应的住宅面积三是异地宅基地置换，原宅基地出让后，农户在政府规划的城镇或中心村换取相应面积的宅基地自行建房。

具体采用哪种置换方式，既与宅基地所处的区域是否是规划的城镇建设区、工业园区有关，也与宅基地置换对象所在地区经济的发达程度有关。佘山江秋中心村位于城镇建设区Keywords:Ruralresidentiallandre-placement,Centralvillage,Evaluation宅基地置换是上海市“三个集中”战略的重要组成部分和突破口，通过农村居民点的整体规划和归并达到农村建设用地的高度集约利用，同时从居住入手促进村民市民化的转变，促进居住集中的同时，加快农村城市化进程。2003年上海颁布《关于同意关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织实施细则（试行）》的通知，明确通过推行宅基地有偿置换的试点对农村居民点进行整体规划39佘山镇宅基地置换基本流程新农村建设宅基地置换在上海农民居住集中中的运用/张正芬内，采用异地住房置换方式动迁安置。具体操作为先确定宅基地置换的对象（以行政村为单位），然后编制置换方案（包括土地整理复垦方案、集中建房基地土地利用方案、节余土地开发方案、宅基地置换资金平衡方案等），方案报批后与农民签订置换协议，并大规模地、一次到位地完成中心村的建设，农民入住后拆除原宅基地上的房屋并复垦，最后通过节余土地的出让得到资金平衡。

一个行政村置换完毕后再开始第二个行政村的置换，如是循环（图业、社区服务设施、幼儿园设施，也充分考虑农民、农村的生活习俗与生产特点，布置小型农机具仓储用房、丧事用房等生活用房。农具仓储用房结合油墩河道护堤集中建设，减少对住宅户内生活空间的影响；丧事用房设置在宅基地置换用地的最南部偏西，既不影响居民的日常生活，也方便周边农户的使用。而打谷场，粮库，化肥库等基本的农业生产用房设置在耕作区，使住区环境更加整洁，也符合农业生产的实际操作流程。住宅类型设计上考虑农民生活习惯以及经济承受能力，选择复式、联体别墅以及多层住宅类型。在户型上大套型与小套住宅结合，满足不同规模家庭需求。佘山宅基地置换运作主体不是政府而是中心村建设公司，全称为上海佘山集镇建设开发有限公司。作为佘山镇政府直接下属的开发公司，该公司代替佘山镇政府办理动拆迁、中心村建设、土地复垦、节余土地招标出让等全套工作。项目资金主要来自银行贷款、政府拨款和预售款。村民赔偿款来自开发公司，前期主要为政府拨款和银行贷款。村民拆迁面积大多在200平方米以上，赔偿款平均为43万每户。居民凭借拆迁证到中心村购买房屋可获得每平方米600元的优惠。具体操作为：优惠购买面积等于村民原有住宅拆迁面积，超出面积按照市场价格购买，少购部分不进行补贴。

优惠房价为多层每平方米1,800元，复式2,200元，联体别墅2,500元，超购部分每平方米加价600宅基地置换后农民获得城镇户口和城镇社会保险，同时失去了原有的承包经营用地，必须自谋职业。1.2中心村规划宅基地置换试点基地选址佘山旅游度假区北部佘山镇镇区边缘，东距佘山镇中心城区约公里。基地范围为东至佘山镇千新路，南至桃源路，北至三官塘，西至油墩港）。规划动迁基地与宅基地置换试点基地一并设计，以形成完整统一的住区规划，总用地面积为54公顷，其中，动迁住宅用地22.24公顷位于河之南，宅基地置换用31.76公顷位于河之北。中心村规划参照城市小区设计标准，住宅采用相对独实施效果考察2.1中心村建设中心村于2004年开工，第一期1,825套住房2006初已实现交房，预计可解决950户村民居住，至200611月入住350户左右。房型包括层的多层住宅，套面积约不等；4层叠加复式住宅，套面积180~230m不等；3层联体别墅，套面积均在200m以上。二期总建筑面积23.78万平方米、总户数约1,85012月底交房。房型与第一期基本相似，但是大户型套数比例明显增加，大部分户型面积在200平方米左右。

之前的上海中心村建设大多为项目推动型，由动迁安置所推动的农民新村建设，很难按照制定总体方案，征求意见和计算资金平衡等步骤进行。江秋中心村建设先有规划后建设，保障项目的顺利有序进行。当然在中心村的建设中，也遇到了一些问题。据有关规定，只有当房源达到70%40才能实施动迁。由于政策不到位，中心村的建设在进行有关审批时常常碰壁，进度也曾受到一定程度的影响。 足资金保障下中心村建设标准高，小区配套商业附属建筑面积达到 万平方米以上，设置有超市、商业步行街、集贸市场等（图 4）。机动车车位别墅按照 标准配备室内停车库，而多层住宅按0.5 户标准配备室外地面停车位；非机动车停车棚每两幢多层住宅合设一 处。住宅统一建成，施工标准也较高（图 5），配置水处理 及中水回用系统、太阳能热水技术。其次小区管理形成智 能化系统，以适应现代居住生活的需求。 但由于中心村现状是周边交通不便，附近没有公交 车，集贸市场也没有建设，居民生活不便，所以一部分人 尤其是工作在城镇、家庭经济情况较好的家庭选择购买镇 区商品房等。第一期预计 950 户入住，至 2006 10月入 住的还只有 350 户；第二期 1,850 户已经建设完工，但是 签约情况也不容乐观。

2.2 资金支持 佘山宅基地置换参照动迁安置标准补偿村民旧宅拆 迁，平均每户拆迁面积 200 平方米左右，补偿价约 43 元。第一期置换95 户，仅拆迁补偿费需支付约 亿元，而另一方面动迁前要先进行中心村建设，总投资达到十亿以 上，数额巨大。但由于佘山宅基地置换运行主体为企业公 司，可以获得银行贷款，避免政府财政独自挑大梁的困境， 资金到位快。 2.3 用地集约化、规模化 中心村建设基地在原江秋村三个 村民小组的建设用地 上，等于原三个村民小组 145 2,800户入住中心村，节余约 130hm 建设用地。中心村建设基地在原江秋村三个村民小组的建设用地上，共拆 145户农户和混杂在居住中的村办小工厂。基地也占 了离村庄比较近的小量耕地。据统计，佘山 镇农户宅基地不包括 宅前宅后空地平均达 户，三个村民小组 145 户的建设用 800余亩可以安 2,800户入住中 心村。按此计算， 佘山镇可以节约 2,000亩土地。 按照规划，除 辰山已经并入植 物园扩建用地而 纳入城镇建设用 地外，其余节余土 地规划复垦作为 农业专业园区，实行规模机械作业。计划实施复垦面积达 1,184 亩，但目前为止宅基地复垦工作还没有全面展开。

2.4 农民市民化 村民放弃原有住宅获取赔偿安置后，以 土地换保障。 全部参加镇保，实现农民向市民的转变。参与镇保的村民 达到退休年龄的每月可领到 370 元的退休金，未达到退休 年龄而没有工作的两年内可领290 元/月作为过渡费用。除 了身份的改变，生产、生活方式都发生改变。村民就业从 第一产业大量向第二、三产业转移，原有基于血缘关系的 氏族村落生活消失，代之以更加社会化的居民生活。对于 习惯农村独门独户生活习惯的老年人等不适应楼房生活， 而大部分年轻人因为工作在城镇则更加向往城镇居住。 2.5 住房无偿置换 中心村第一期住宅单价对置换村民在优惠面积之内多 层住宅 1,800 ，叠加复式别墅2,200 ，联体别墅 2,500 ；优惠面积之外则另加600 比佘山镇商品房住宅5,000 的单价，价格较低。据调查大多数村民原有住宅面积大多在 200 以上，赔偿款均在 40~50 万元之间，而中心村套型面积 50~250 等，在资金范围内村民或选择购买两套小户型，或选择大户型的别墅。以下是几组家庭选择结果，家庭代码以 年后41 新农村建设 宅基地置换在上海农民居住集中中的运用/张正芬